“Dit is de tijd om te investeren in renovatie en duurzaamheid!”

16 juni, 2016

Theo Kappelhof (l) en Martin Klop (r), foto: Paolo Bouwman

Het gebrek aan duurzaamheid en flexibiliteit in bestaande kantoorpanden is Martin Klop een doorn in het oog. Als directeur van Klop Beheer Vastgoedontwikkeling doet hij het anders met zijn eigen panden. Niet alleen door ze eerder te renoveren dan in de markt gebruikelijk is, maar ook door alle aanwezige systemen voor koeling, verwarming, ventilatie, alarmering en toegangscontrole te integreren. Dit maakt de panden toekomstbestendig, flexibel en beter beheersbaar. Croonwolter&dros is hierbij al jaren zijn vaste partner.

“Ik durf te stellen dat bijna alle oudere kantoren op dit moment te duur ventileren doordat ze meer lucht verversen dan nodig is”, vertelt Martin Klop. “Daarbij maken ze ook teveel herrie en tocht het meestal. De oorzaak van deze - en nog veel meer andere niet-duurzame oplossingen - ligt in het feit dat de bedrijfspanden die ons omringen niet in eerste plaats gebouwd lijken te zijn om in te werken, maar als spaarpot voor pensioenfondsen en beleggers. Ofwel, om een zo hoog mogelijke huur op te brengen tegen zo laag mogelijke bouwkosten. De pensioenfondsen en beleggers die met deze panden een langjarige exploitatie voor ogen hadden, zien nu dat de verwachte waarde totaal niet wordt gehaald. Daarnaast worden ze om de oren geslagen met leegstand. En waarom? Omdat niet toekomstbestendig is gebouwd en omdat de manier waarop we werken veel sneller is geëvolueerd dan de manier waarop we wonen. En dus vertrokken huurders naar een volgend nieuw gebouw dat ook weer niet toekomstbestendig is gebouwd en over 20 jaar misschien weer leegstaat. De gemeenten wakkeren deze onwenselijke situatie verder aan door met bouwgrond te stunten.”

Foto: Paolo Bouwman

Eerder renoveren

Martin Klop weet waarover hij heeft. Als directeur van Klop Beheer Vastgoedontwikkeling bouwde hij in 2001 kantoorgebouw Spijksepoort in Gorinchem en vier jaar later op dezelfde locatie een goedlopende meubelboulevard met twee bouwmarkten. Naast de meubelboulevard exploiteert Klop Beheer nog zes kantoorgebouwen met oppervlakten tussen de 1.200 en 5.000 m2. “Waar ik met Croonwolter&dros mee bezig ben, is het ruim op tijd renoveren van deze kantoren om ze aan te passen aan de eisen van nu. En dan heb ik het zowel over de eisen die huurders stellen aan comfort, als aan de eisen die een onderneming stelt (of mijns inziens zou moeten stellen) aan duurzaamheid. Dat betekent dat ik panden renoveer die tussen 2000 en 2004 zijn gebouwd. Dat wordt vaak niet begrepen. Die panden zijn toch nog heel nieuw, krijg ik dan te horen. Maar het is nu dé tijd om deze panden te verbeteren. En dat geldt niet alleen voor mijn gebouwen, maar voor alle kantoorpanden die over voldoende parkeerplaatsen beschikken en op een goede locatie staan. Dat laatste is wel een keiharde voorwaarde.”

Met lenen verdien je geld

“We leven in een periode met een extreem lage rente, zelfs met een negatieve rente. Wat moet je dus niet doen? Sparen! Wat moet je dan wel doen? Het tegenovergestelde van sparen: lenen! Met lenen kun je op dit moment geld verdienen, maar om te kunnen lenen moet je wél investeren in dát waar de banken je geld voor willen lenen. Dat is met duurzame renovatie en herontwikkeling, duurzame nieuwbouw en de bouw van zaken die een maatschappelijk belang dienen. Dit is dus dé tijd om bouwprojecten te verduurzamen en om huurders te vinden die hierin meegaan. En dat is precies waarmee ik bezig ben. Geld ophalen en huurders vinden die, net als ik, hoge duurzaamheidseisen te stellen aan hun kantoren.”

Martin Klop bij nieuwe (kleinere en stillere) ventilatiekast, foto: Paolo Bouwman

Flexibele verlichting in alle ruimten

Kantoorgebouw Spijksepoort is het eerste project waar Klop samen met Croonwolter&dros de stap naar een veel duurzamere installatie zet. “Het is een heel lastig pand”, vertelt Projectleider Theo Kappelhof van Croonwolter&dros. “Dus als het hier lukt, lukt het overal.” Een mooi voorbeeld van duurzame toekomstbestendigheid is de toepassing van flexibele verlichting in alle ruimten. Hierbij worden in de plafonds spanningsrails geïntegreerd waar allerlei soorten verlichtingsarmaturen eenvoudig kunnen worden ‘ingeklikt’. “Zo geef je een zakelijke werkruimte in een handomdraai het sfeervolle licht van een ontspanningsruimte. De investering ligt iets hoger, maar bij de komst van nieuwe huurders of bij andere gebruiksdoelen zijn de aanpassingskosten vele malen lager. Daarbij bestaat al het licht uit zeer energiearme leds met een zeer lange levensduur.”

Er wordt onnodig veel geventileerd

“Een ander voorbeeld is onze klimaatbeheersing”, vervolgt Klop. “Op dit moment worden de meeste kantoorruimten geventileerd, en deels ook gekoeld of verwarmd, ongeacht de noodzaak hiertoe. Omdat dit niet per kamer regelbaar is, wordt er veel meer geventileerd dan nodig. En die verse lucht moet worden verwarmd of gekoeld. Wij hebben in alle ruimten CO2-afhankelijke ventilatie geïnstalleerd. Hieruit blijkt dat veel minder ventilatie nodig is voor een goede luchtkwaliteit. Hierdoor kunnen wij toe met een kleinere luchtbehandelingskast die ook nog eens op een zeer laag toerental draait. Dat scheelt zowel energie als geluid. Bovendien blijft de luchtvochtigheid hoger doordat meer van de aanwezige lucht behouden blijft. En dat betekent meer comfort.”

Integratie alarm systeem in gebouwgebonden netwerk

“Weer iets anders is de integratie van ons alarmsysteem met ons gebouwgebonden netwerk”, zegt Klop, die naast directeur van zijn vastgoedbedrijf ook oprichter is van IT-bedrijf Proxsys. “Nu beschikken de meeste kantoorruimten zowel over een infraroodsensor (PIR) die het licht na gedetecteerde beweging aanzet, als over een infraroodsensor voor het inbraakalarm. Wij gebruiken één infraroodsensor voor beide taken, waardoor je zelfs kunt bekijken hoe vaak de werkruimten worden gebruikt. Of neem de toegangscontrole. Stel, je hebt 10 bedrijven en 250 werknemers die allemaal deuren moeten kunnen openen maar af en toe een pasje kwijtraken. Al die mutaties bezorgt een gebouwbeheerder veel werk. Daarom ontwikkelen we momenteel een online selfservice portal waarmee onze huurders pasjes kunnen autoriseren maar ook lichtpunten en zonneschermen zelf kunnen configureren. Een andere innovatie zijn de kameraanduidingbordjes (met elektronische inkt als in een e-reader) die de huurders zelf kinderlijk eenvoudig van tekst kunnen voorzien. Zo zijn er talloze manieren waarop je gebouwen kunt aanpassen aan de wensen van de meest veeleisende huurder en tegelijk de exploitatiekosten en CO2-footprint flink kunt verlagen.”

Biedt jouw gebouw echt wat jouw huurder wil?

“Wat ik nu aan het doen ben, is voor heel veel gebouwenbeheerders interessant en simpel te kopiëren. De technieken zijn er, daar zit het probleem niet. Zeker niet als je, net als ik, werkt met een partij als Croonwolter&dros die kwaliteit levert en daarnaast oog heeft voor esthetiek. De uitdaging is om anders naar je gebouwen te gaan kijken, namelijk door de ogen van de huurder. Die wil lage servicekosten, hedendaags comfort, ontzorging en duurzaamheid. Vraag je als verhuurder maar eens af of jouw huidige gebouw dit echt biedt.”